Wer in der Schweiz eine Wohnung oder ein Zimmer untervermieten möchte, braucht die Zustimmung der Vermieterin oder des Vermieters. Die Immobilienverwaltung Livit, eine der grössten des Landes, verlangt dafür neu eine Gebühr von 100 Franken plus Mehrwertsteuer. Der Mieterinnen- und Mieterverband hält diese Praxis für rechtlich fragwürdig und rät Betroffenen, die Rechnung nicht einfach zu bezahlen.
Was sagt der Mieterinnen- und Mieterverband?
Nicole Schweizer, Leiterin Rechtsberatung beim Mieterinnen- und Mieterverband Zürich, kritisiert die pauschale Gebühr deutlich: «Ich halte eine pauschale Gebühr von 100 Franken für eine blosse Untermietbewilligung rechtlich für sehr fragwürdig – jedenfalls dann, wenn die Mieterschaft nur die Zustimmung nach Mietrecht verlangt und Livit keine von der Mieterschaft bestellte Zusatzdienstleistung erbringt.» Damit eine solche Gebühr überhaupt geschuldet wäre, müsste Livit eine tragfähige Grundlage haben, etwa eine klare Vereinbarung im Mietvertrag oder in den allgemeinen Geschäftsbedingungen.
Wie ist die Rechtslage bei der Untermiete?
Die Untermiete ist in Artikel 262 des Obligationenrechts (OR) geregelt. Die wichtigsten Punkte im Überblick:
- Der Mieter kann die Sache mit der schriftlichen Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten.
- Haben die Parteien nicht schriftlich etwas anderes vereinbart, muss der Mieter ein Untermietbegehren schriftlich stellen. Dieses muss die Namen der Untermieter sowie die Vertragsbedingungen enthalten, insbesondere das Untermietobjekt, den Gebrauchszweck, den Untermietzins und die Untermietdauer.
- Der Mieter muss den Vermieter über Änderungen dieser Angaben während der Untermietdauer informieren.
- Der Vermieter kann die Zustimmung verweigern, wenn der Mieter Angaben nicht offenlegt, die Bedingungen der Untermiete missbräuchlich sind, dem Vermieter wesentliche Nachteile entstehen oder eine Untermietdauer von mehr als zwei Jahren vorgesehen ist.
- Der Mieter haftet dem Vermieter dafür, dass der Untermieter die Sache nicht anders gebraucht, als es ihm selbst gestattet ist.
- Erfolgt die Untermiete ohne schriftliche Zustimmung oder mit falschen Angaben, kann der Vermieter nach erfolgloser schriftlicher Mahnung mit einer Frist von mindestens 30 Tagen kündigen.
Eindeutig nicht erlaubt ist laut Mieterverband, dass die Vermieterschaft die Zustimmung von der Bezahlung einer Gebühr abhängig macht. Das wäre eine zusätzliche Bedingung, die im Mietrecht nicht vorgesehen ist.
Wie rechtfertigt Livit die Gebühr?
Livit gibt an, Untermietgesuche nur nach den gesetzlichen Vorgaben zu beurteilen. Die Gebühr werde unabhängig davon verrechnet. «Die von Livit erhobene Umtriebsentschädigung dient der Abgeltung des zusätzlichen administrativen Aufwands, der im Zusammenhang mit der Prüfung und Bearbeitung eines Untermietgesuchs entsteht», so die Verwaltung. Als Beispiele nennt sie die Prüfung der eingereichten Unterlagen, die Beurteilung der Untermietkonditionen sowie die Bearbeitung und Dokumentation des Gesuchs.
Was können betroffene Mieterinnen und Mieter tun?
Der Mieterinnen- und Mieterverband rät, die Rechnung nicht kommentarlos zu bezahlen. Nicole Schweizer empfiehlt ein kurzes, sachliches Schreiben an Livit mit folgenden Punkten:
- Rechtsgrundlage verlangen: Fragen, auf welche konkrete Bestimmung im Mietvertrag oder in den AGB sich die Gebühr stützt.
- Gebühr bestreiten: Festhalten, dass die Zustimmung zur Untermiete nach Art. 262 OR zu prüfen ist und nur aus den dort genannten Gründen verweigert werden darf.
- Bewilligung unabhängig von der Gebühr verlangen.
- Zahlung nur unter Vorbehalt: «Zahlung ohne Anerkennung einer Rechtspflicht und unter Rückforderungsvorbehalt.»
Die Praxis von Livit wirft grundsätzliche Fragen auf: Dürfen Vermieterinnen und Vermieter für die Erfüllung gesetzlicher Pflichten Gebühren erheben? Der Fall zeigt, wie wichtig klare vertragliche Regelungen sind – und dass Mieterinnen und Mieter ihre Rechte kennen sollten. Eine juristische Klärung durch die Schlichtungsbehörde oder ein Gericht könnte hier für mehr Klarheit sorgen.